退去前に確かめたい原状回復ガイドラインと特約
退去のときに何を借主が負担するかは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が一般的な目安を示しています。ガイドラインは主に契約を結ぶときの参考で、すでに契約している場合は契約書の内容に沿うのが原則です。契約書の条文があいまいなときに、ガイドラインを参考に話し合う形になります。写真はイメージです。
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原状回復は借りた当時に戻すことではない
ガイドラインは、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。年月がたって自然に古くなった分や、ふつうに暮らして付いた傷みは家賃に含まれる、という考え方です。国土交通省も、原状回復は借りた当時の状態に戻すことではないと明記しています。
部屋全体のハウスクリーニングは誰の負担か
ガイドラインの表では、専門業者による部屋全体のハウスクリーニングについて、借主がふだんの掃除をしていれば、次の入居者を迎える準備として、貸主が負担するのが妥当と整理されています。ここでいうふだんの掃除には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去などが挙げられています。
借主の負担になりやすい水まわりの汚れ
同じ表で、ガスコンロ置き場や換気扇の油汚れとすす、風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビは、使っている間の掃除や手入れを怠った結果であれば、借主の善管注意義務違反と判断されることが多いとされています。ガイドラインのQ&Aも、ふだんの掃除を怠ったために特別な清掃をしないと落ちないカビを生じさせた場合を例に挙げています。退去前に業者に頼む意味があるのは、主にこうした水まわりの汚れです。
クリーニング特約があるときの見方
借主に特別な負担を課す特約が有効とされるには、必要性と合理的な理由があること、借主がその負担を認識していること、借主が負担する意思を示していることの3つが求められます。Q&Aでは、汚れの有無にかかわらず専門業者の清掃費用2万5000円（消費税別）を借主が払う特約を有効とした判決と、「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」という書き方だけでは通常の汚れまで負担させる特約とは言えないとした判決が紹介されています。契約書に金額や範囲がどう書かれているかを確かめてください。
退去前に水まわりを頼むときの段取り
退去日から逆算して、頼む箇所と日程を決めていきます。
頼める箇所と頼めない作業
メニューは水まわりの6つの箇所に分かれていて、退去前に必要なところだけを選べます。床や窓、部屋全体をまとめて掃除する空室向けのメニューはありません。変色や色が染み込んだ汚れのように、掃除では落としきれないものもあります。その条件はトップページの「落としきれない汚れと、傷が付く場合」に載せています。
退去の立会い日から逆算した日程
作業にはお宅の電気と水道をお借りし、作業の前後には立会いをお願いしています。電気と水道を止める日より前、できれば荷物を運び出したあとで、管理会社の立会い日より前に作業日を入れるのが基本の順番です。3月から4月は引越しが集中する時期です。ハウスクリーニングの繁忙期と予約の時期は、次のページにまとめています。
詳しくは年末の大掃除をご覧ください。
掃除のあとに写真を残す
ガイドラインのQ&Aは、入居時と退去時に貸主と借主が立ち会い、チェックリストを使い、写真を撮るなどして部屋の状況を確認しておくことがトラブルを避けるのに有効だとしています。掃除が終わったら、キッチン、浴室、トイレ、洗面所の様子をスマートフォンで撮っておくと、立会いのときに見せられます。